Reforma tributária e os condomínios

A cota condominial continua fora, mas o condomínio sente a reforma

A reforma tributária substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos sobre bens e serviços: a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. Para os condomínios, a lei manteve o principal: a cota paga pelos condôminos não é tributada. Ainda assim, o preço dos serviços contratados muda, receitas com terceiros podem passar a pagar imposto e novas obrigações de documento fiscal começam já em dezembro de 2026.

Dois tributos e uma transição longa

O IBS e a CBS formam um IVA dual: incidem sobre praticamente todas as operações com bens e serviços, são calculados "por fora" (destacados no documento fiscal) e não são cumulativos. Quem é contribuinte abate o tributo pago nas compras do tributo devido nas vendas. É essa lógica do crédito que explica quase tudo o que muda para o condomínio.

• 2026, ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1% destacados nos documentos fiscais. Quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado do recolhimento.
• 2027, CBS plena: PIS e Cofins deixam de existir. É quando o custo dos serviços contratados começa a mudar de verdade.
• 2029 a 2032, transição do IBS: ICMS e ISS caem para 90%, 80%, 70% e 60%, e o IBS sobe na mesma medida.
• 2033, modelo completo: ICMS e ISS são extintos. IBS e CBS passam a valer integralmente.

O condomínio não é contribuinte

A Lei Complementar nº 214/2025 coloca o condomínio edilício na lista dos que não são contribuintes do IBS e da CBS (art. 26, I). A razão é a natureza da cota: ela divide entre os condôminos as despesas das áreas comuns. Os condôminos não compram nada do condomínio, apenas repartem a conta. A LC nº 227/2026, que revisou a lei, manteve essa estrutura.

A exceção expressa é a importação. Ao contratar serviço do exterior (software, armazenamento em nuvem, licenças), o condomínio pode ser contribuinte mesmo sem ter optado por nada (art. 26, caput).

Três situações possíveis para o mesmo prédio

O enquadramento depende de duas coisas: quanto da receita vem dos próprios condôminos e se o condomínio escolheu entrar no regime regular.

• A. Só rateio: as cotas e demais valores pagos pelos condôminos somam 80% ou mais da receita total, e não houve opção. Não recolhe IBS nem CBS e não toma crédito. É o caso da maioria dos residenciais (LC 214/2025, art. 26, I).
• B. Receita relevante com terceiros: não houve opção e as cotas ficam abaixo de 80% da receita total. Recolhe IBS e CBS só sobre as operações com terceiros; a cota continua fora. O crédito é proporcional à receita tributada sobre a receita total (LC 214/2025, art. 26, § 2º, II).
• C. Optante pelo regime regular: por decisão do condomínio, qualquer que seja a composição da receita. Tributa todas as taxas e valores cobrados de condôminos e de terceiros, inclusive cotas ordinárias e extraordinárias. Em troca, toma crédito sobre as compras (LC 214/2025, art. 26, § 1º, I, e § 2º, I).

Uma antena pode mudar o enquadramento

A conta compara o que os condôminos pagam (taxas e demais valores condominiais) com a receita total do condomínio. A incidência começa quando as cotas ficam abaixo de 80%. Com exatamente 80%, o condomínio continua fora. As receitas típicas com terceiros são:

• Cessão de telhado ou fachada para antenas
• Publicidade em fachada e elevadores
• Locação de salão a não condôminos
• Estacionamento e vagas para terceiros
• Minimercado e máquinas de venda

No Condomínio 2, as cotas de R$ 100.000 continuam sem tributação. O IBS e a CBS alcançam só a receita com terceiros, e o condomínio passa a ter crédito proporcional (30.000 ÷ 130.000, cerca de 23%) sobre o tributo das compras.

Vale a pena optar pelo regime regular?

A opção troca o direito ao crédito pela tributação de tudo o que o condomínio cobra. Ela é integral: não dá para tributar só as receitas com terceiros e deixar as cotas de fora. Quem decide se compensa é o perfil de quem paga a cota.

• Residencial: os condôminos são consumidores finais e não aproveitam crédito. A opção acrescenta IBS e CBS sobre as cotas, descontados os créditos das compras, e tende a encarecer a taxa. Na maioria dos casos, não compensa.
• Comercial e corporativo: se os condôminos são empresas no regime regular, podem tomar crédito do tributo destacado na cota. O condomínio, por sua vez, recupera o tributo dos serviços. A cadeia pode ficar neutra ou até ganhar. Exige simulação.

Antes de decidir:

• Permanência: quem recebeu ressarcimento de créditos no ano corrente ou no anterior não pode sair do regime (art. 41, §§ 5º e 6º). Os regulamentos exigem permanência mínima de 12 meses, e a saída só produz efeito a partir de 1º de janeiro do ano seguinte.
• Custo de conformidade: apuração mensal, emissão de documento fiscal de todas as cobranças, contabilidade separada e sistemas adaptados.
• Crédito só com o tributo pago: o crédito nas compras depende de documento fiscal idôneo e da extinção do débito pelo fornecedor.
• Natureza da cota ainda em discussão: não está definido se a cota do optante segue as regras gerais ou o regime de bens imóveis (com alíquota reduzida). Isso altera a conta.
• Unidades alugadas: quando o inquilino paga a cota, ainda não está claro quem é o adquirente com direito ao crédito, se o proprietário ou o locatário.

O impacto chega pelos fornecedores

Para o condomínio que só faz rateio, o efeito mais concreto é indireto. Os prestadores no regime regular passam a cobrar IBS e CBS, e o condomínio, sem crédito, absorve o tributo. Os itens mais sensíveis são portaria e vigilância, limpeza e conservação, manutenção de elevadores, bombas e portões, obras e reformas, administradora, contabilidade e assessoria, e softwares e aplicativos.

• Prestador do Simples Nacional continua no Simples. O impacto tende a ser menor, mas varia de fornecedor para fornecedor.
• Empregado próprio não sofre IBS nem CBS: o salário fica fora da incidência (art. 6º, I, "a"). A comparação entre terceirizar e contratar diretamente muda, mas encargos e responsabilidade trabalhista continuam na conta.
• Estimativas de mercado falam em aumento de 2% a 7% na taxa condominial. São projeções, não números oficiais, e dependem do perfil de gastos de cada prédio.

Nota fiscal a partir de 1º de dezembro de 2026

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 prevê a NFS-e para a cobrança de taxas e demais valores condominiais, e para outras receitas do condomínio, a partir de 1º de dezembro de 2026. Emitir nota não significa pagar tributo: a obrigação de documentar é separada da de recolher.

• Quem emite: a leitura predominante é que emite quem é contribuinte: o condomínio da situação B, sobre as operações com terceiros, e o da situação C, sobre todas as cobranças. O que só faz rateio não emitiria nota da cota.
• O que falta definir: o leiaute técnico, a forma de emissão (por unidade ou consolidada) e as dispensas para quem não tem operação tributada. Confirme com a administradora e o contador antes de dezembro.

Além da nota:

• Cadastro e comunicação: CNPJ em dia e acompanhamento do Domicílio Tributário Eletrônico.
• Contabilidade segregada: separar cotas, receitas com terceiros, ingressos que não são venda (como indenizações), compras e créditos. Sem essa separação, o risco é tributar a cota indevidamente ou deixar de recolher o que é devido.
• Contratos com plataformas e importações: serviços contratados do exterior podem gerar recolhimento pelo próprio condomínio.

A unidade alugada tem regras próprias

A tributação do aluguel é do proprietário, não do condomínio, mas a dúvida chega ao síndico com frequência.

• Quem passa a ser contribuinte: a pessoa física cuja receita com aluguéis, no ano anterior, superou R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e envolveu mais de 3 imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). Se a receita do próprio ano passar esse limite em mais de 20%, a regra vale já no mesmo ano (art. 251, § 2º, II).
• Alíquota reduzida: na locação, a alíquota do IBS e da CBS cai 70% (art. 261, parágrafo único).
• Condomínio fora da base: as despesas de condomínio não entram no valor do aluguel tributado (art. 255, § 2º, II).
• Temporada: locação residencial de até 90 dias seguidos, por contribuinte do regime regular, segue as regras de hotelaria (art. 253).

O que fazer desde já

• Mapear todas as receitas: separar o que vem dos condôminos do que vem de terceiros, contrato por contrato.
• Medir a proporção das cotas: mês a mês e no acumulado do ano, para saber a distância dos 80%.
• Revisar contratos com terceiros: antena, publicidade e cessão de espaços. O preço é com ou sem tributo? Quem arca com o IBS e a CBS? Há cláusula de reequilíbrio?
• Revisar contratos com prestadores: prever como a mudança tributária será repassada, demonstrada e negociada, sem reajuste automático sem comprovação.
• Preparar o orçamento de 2027: incluir cenário de aumento nos serviços terceirizados, quando a CBS passa a valer integralmente.
• Alinhar com administradora e contador: enquadramento, sistemas e emissão de NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026.
• Avaliar a opção pelo regime regular: se fizer sentido, sobretudo em comerciais, levar à assembleia com simulação e parecer.
• Acompanhar a regulamentação: período dos 80%, natureza da cota do optante e leiaute da nota ainda dependem do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.

Direito condominial com a reforma no radar

A Marsaioli Advogados acompanha a regulamentação da reforma e apoia síndicos, conselhos e administradoras na análise do enquadramento, na revisão de contratos e na preparação de assembleias.