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“Questões jurídicas relativas aos Contratos de Manutenção e Serviços em Elevadores nos Condomínios Edilícios”

Marcelo Vallejo Marsaioli

Os elevadores constituem uma das partes mais importantes de qualquer condomínio vertical que o contenha, seja por questões de conforto e praticidade, seja mesmo por questões de segurança.

Como todo bem de consumo, o elevador também demanda a necessidade de contratos de manutenção e de outros serviços atinentes à sua conservação e funcionamento, e como em qualquer contrato, o aspecto jurídico deve ser observado por diferentes ângulos a fim de se evitar abusos ou ilegalidades.

Antes de mais nada, não há dúvidas de que a relação entre Condomínios e Empresas de Serviços em Elevadores está plenamente inserida no Código de Defesa do Consumidor (C.D.C.), preenchendo o primeiro a figura do consumidor como destinatário final e as últimas a de prestadoras de serviços nos elevadores, tudo na forma dos artigos 2º e 3º daquele Código.

Tomando por base a relação de consumo desenhada, resta-nos examinar a natureza destes contratos.

Ora, raríssimas exceções, os contratos em questão enquadram-se na modalidade denominada “contrato de adesão”, isto é, onde o consumidor (Condomínio) somente adere aos termos que lhe são propostos, sem possibilidade de negociação desta ou daquela cláusula com a qual não concorde.

O que muitos síndicos desconhecem é que o fato de assinar um contrato de adesão não quer dizer que estejam automaticamente submetidos a todos os termos que ali se encontrem.


Alguns princípios de proteção ao consumidor como o de possibilidade de intervenção do Estado; do equilíbrio contratual; da proibição de cláusulas abusivas e nunca poderíamos deixa de lembrar o princípio da boa-fé,garantem a possibilidade de debate e revisão destes contratos, mesmo que devidamente “assinados” entre Condomínios e empresas.

Esclarecido o tipo de contrato em discussão – manutenção e serviço em elevadores - é preciso também consignarmos que alguns contratos de adesão são redigidos plenamente dentro da legislação vigente, o que não permite alterações por parte do Judiciário pura e simplesmente por caprichos do consumidor.


Entretanto, algumas casuísticas merecem destaque, dentre as quais a insistente e abusiva CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ O PAGAMENTO DE TODAS AS PRESTAÇÕES FALTANTES PARA TERMINAR O CONTRATO CASO O CONDOMÍNIO RESOLVA RESCINDÍ-LO ANTES DO PRAZO CONTRATADO.


Estas ocorrências são comuns em contratos firmados por 03, 04 e até 05 anos com uma empresa e onde em seu curso surja uma melhor oferta ou mesmo haja desgaste entre as partes. O Condomínio então sente-se “refém” do contrato, pois a CLÁUSULA PENAL do instrumento prevê que no caso de rescisão antes do término do prazo contratado ele deverá pagar multa equivalente a 50% ou até 100% das prestações que faltariam para a sua consumação.

Assim, se rescindir 12 meses antes do termo final, pagará 12 mensalidades contratuais ou 50% deste valor a título de multa, o que o deixa “preso” e muitas vezes faz o síndico sentir-se desamparado.

Ocorre que, este tipo de cláusula é, ao nosso ver, abusiva e ilegal, pois ofende o princípio da boa-fé objetiva previsto no Código Civil: “Art. 422 – Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Obrigar o consumidor (Condomínio) a pagar valores absurdos de multa sem nenhum serviço prestar – uma vez que o contrato terá sido rescindido – representa o que se chama em direito de enriquecimento sem causa.

Aliás, a finalidade da multa nunca foi e nunca será a de enriquecer a parte que suportou a rescisão em face da outra que rescindiu injustificadamente a contratação, e sim a de compensar eventuais perdas ocorridas com a súbita quebra do contrato.

A multa é de direito sim da Empresa, porém deve respeitar patamares coerentes, que como temos vista na Jurisprudência de nossos Tribunais tem-se mantido em 10% do valor restante ao término do contrato ou às vezes em 01 ou 02 mensalidades e ainda até em forma proporcional, emprestando a fórmula da multa compensatória da Lei do Inquilinato.

No caso de se deparar com uma destas abusivas cláusulas o Condomínio terá pleno direito de recorrer à Justiça, buscando, sobretudo, a nulidade da abusividade.

Outras ilegalidades que ainda podem ser encontradas em alguns contratos são multas por atraso superiores a 2%, taxas de juros de mora de mais de 1% ao mês, obrigações excessivas de um lado e poucas de outra, enfim, desequilíbrios e abusividades que ficarão a mercê da atuação do Poder Judiciário.

Mesmo em casos de cláusulas obscuras ou dúbias, o Sr. Síndico deverá procurar aconselhamento legal para verificar se há de fato, alguma desvantagem a ser reparado, podendo valer-se do dispositivo do artigo 47º do CD.C., que reza: “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.

Dessa forma, concluindo, o que podemos notar é que não existem cláusulas contratuais que possam se sobrepor ao justo, à boa-fé e à legalidade, mormente quando tratarmos de contratos de adesão, como são, em sua grande maioria, os contratos de manutenção e serviços em elevadores.

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