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Exigência das despesas condominiais antes da entrega de chaves do imóvel – Prática legal ou abusiva?

Marcelo Vallejo Marsaioli

O crescimento imobiliário desenfreado vivido em nosso país nos últimos cinco anos, trouxe casuísticas interessantes e inovadoras a serem confrontadas com o bom Direito.

Uma delas diz respeito ao termo inicial da obrigação de pagamento das despesas condominiais no caso da compra de imóveis em Condomínio Edilícios. O consumidor compra um apartamento e antes mesmo de lá morar já se vê pagando e recebendo boletos de natureza condominial.

Simplificando, a indagação que se faz é: posso ser cobrado por taxas condominiais antes de receber meu imóvel da construtora/incorporadora?

A resposta é NEGATIVA.

Para adentrarmos o debate em si, é preciso que examinemos primeiro quem a nossa lei civil considera proprietário e, a resposta é clara no corpo do Artigo 1.228 que reza: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Daí a primeira conclusão lógica: se proprietário é aquele que pode usar, gozar e dispor livremente da coisa, aquele que apenas assinou Instrumento Particular e tem apenas expectativa de receber o apartamento, por óbvio ainda não ostenta esta condição.

Corroborando com este entendimento, no Capítulo do Código Civil dedicado exclusivamente aos ditames das relações condominiais, o dispositivo Artigo 1.335º aponta no mesmo sentido e assim se manifesta: “São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

Condômino que não pode usar livremente seu apartamento, entrar e sair, fruindo de seu apartamento, ou até mesmo vender ou alienar (dispor) seu apartamento, por conseguinte não pode ser considerado “condômino”!

Os adjetivos e características de condômino simplesmente não se encontram preenchidos por aqueles que nem sequer as chaves do imóvel receberam! Estes são apenas “futuros” condôminos e, tal atribuição não lhes obriga ao pagamento das despesas condominiais que se fizerem existentes neste intervalo de tempo entre a compra e o recebimento da posse.

Sacramentando ainda mais essa conclusão, também o Artigo 1.340º do Código Civil menciona que “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.

Ora, se quem não recebeu a posse do imóvel não é condômino, resta evidente que também não pode ser chamado a pagar despesas condominiais.

Pior ainda são os casos em que nem Condomínio instituído há e, mesmo assim algumas construtoras/incorporadoras rateiam despesas de toda ordem e lhe atribuem o falso e incorreto nome de “taxas condominiais” encaminhando aos compradores de unidades autônomas para pagamento.

Tal praxe beira a conduta criminalmente punível e, deve inclusive ser denunciada aos órgãos competentes de defesa do Consumidor, bem como ao Ministério Público para tomada de providências.

Entretanto, a situação mais comum nos dias de hoje é aquela em que uma cláusula é inserida no Instrumento Particular de Venda e Compra do imóvel prevendo expressamente a obrigação de pagamento de despesas condominiais por parte do COMPRADOR antes mesmo que as chaves lhe sejam entregues.

Tal cláusula é abusiva e, como tal, sujeita-se aos efeitos do artigo 51º do Código de Defesa do Consumidor, podendo ser declarada nula de pleno direito. Afinal, exigir do consumidor uma despesas sem que ele nada receba em troca é prática excessiva e contraria os princípios básicos do direito consumerista.

O consumidor/comprador só passará a ser efetivamente condômino e, portanto, sujeito ao pagamento de despesas condominiais, após a cabal e inequívoca entrega das chaves de seu imóvel. Isso não pode ser modificado por cláusula ou convenção contratual de qualquer tipo.

Ressalte-se ainda que, todo e qualquer valor desembolsado pelo consumidor-comprador à título de despesas condominiais antes do recebimento das chaves de seu imóvel fica sujeita à restituição plena incontestável, acrescida de juros de mora e correção monetária na forma da lei e da jurisprudência dominantes.

A iterativa jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado São Paulo caminha serena nesse sentido: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. (...) Despesas condominiais adimplidas pelos autores até a data da efetiva entrega do imóvel também devem ser ressarcidas Irrelevância da existência de eventual cláusula contratual determinando o custeio das aludidas despesas em data anterior à entrega das chaves Atraso na entrega da obra imputável à ré Sucumbência recíproca Recursos parcialmente providos”. (6a Câm. Dir. Priv. - AC 1053496-64.2013.8.26.0100, rel. Des. Francisco Loureiro, julgado em 05/12/2014); “AÇÃO DE COBRANÇA. RATEIO CONDOMINIAL. AJUIZAMENTO CONTRA OS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, QUE RECEBERAM AS CHAVES DA UNIDADE CONDOMINIAL APÓS O PERÍODO COBRADO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA NÃO REGISTRADO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA. DECRETO DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO”.( 27a Câm. Dir. Priv. - AC 0008556-39.2010.8.26.0002, Rel. Des. Daise Fajardo Nogueira Jacot, julgado em 09/12/2.014); “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO CONSTRUTOR. INDENIZAÇÃO CABÍVEL. (...) Despesas condominiais. Autor que não tem obrigação de arcar com as despesas de condomínio antes da efetiva entrega do bem. Despesas somente podem ser cobradas a partir do momento em que o autor passar a ocupar o imóvel. Correção monetária cabível. Função de recompor o poder monetário existente ao tempo do inadimplemento. Aplicação do INCC deve ocorrer até dezembro de 2011 e a partir daí deve ser substituído pelo IGP-M previsto na cláusula 11a. Sentença mantida, inclusive em relação ao montante a ser restituído” (5a Câm. Dir. Priv. – AC 4019899-11.2013.8.26.0114, Rel. des. Edson Luiz de Queiroz, julgado em 26/11/2.014).

Outrossim, o consumidor terá ainda o direito de pleitear a aplicação dos dispositivos do artigo 42o do Código de Defesa do Consumidor em conjunto com o Artigo 940o do Código Civil, pugnando a repetição em dobro daquilo que lhe houver sido exigido indevidamente (desde que comprovado o efetivo desembolso).

Por fim, a questão de ter o empreendimento ou não o documento denominado de “habite-se” é irrelevante para o deslinde dessa questão.

A um por que a entrega de um edifício sem o mesmo é prática ilegal e punível pela lei ainda que praticada em algumas cidades do país. A dois, pois mesmo com o habite-se expedido, sem a entrega de chaves o COMPRADOR do imóvel não pode ser equiparado ao condômino, que é parte legítima (este sim), para o adimplemento das referidas despesas.

MARCELO VALLEJO MARSAIOLI - Advogado militante, inscrito perante a OAB/SP – Seção São Paulo - sob o número 153.852, graduado pela Faculdade Católica de Direito de Santos – UNISANTOS (1.997), pós-graduado “lato sensu” - Faculdade Católica de Direito de Santos – UNISANTOS. Graduação em Letras (Licenciatura em língua estrangeira) pela Universidade Católica de Santos – UNISANTOS (1.994). Professor Universitário na cadeira de Direito Empresarial no curso de Administração e Ciências Contábeis na UNISANTA desde 2.005. Coordenador da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB/Santos para o triênio 2.013/2.015. www.marsaioli.adv.br

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