Marsaioli & Marsaioli - advogados associados

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A COBRANÇA DOS INADIMPLENTES CONDOMINIAIS E O ADVENTO DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Marcelo Vallejo Marsaioli

(Lei Federal 13.105/2.015)

No mês de março do presente ano entrou em vigor o novo Código de Processo Civil (C.P.C.) em nosso país. Este diploma legal tem com objetivo instrumentalizar a forma dos profissionais do direito traduzirem suas pretensões em ferramentas e ações efetivas.
No universo das relações condominiais houve grande alvoroço, pois, a mídia de massa noticiou a novidade como sendo capaz de revolucionar as Cobranças Condominiais e, apesar de ser algo de fato muito interessante, merece algumas reflexões e cautelas que não tiveram a mesma publicidade ampla.
Trata-se de lei condominial nova? Resposta: Não. Então do que estamos tratando? De um novo dispositivo no C.P.C., a saber: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Como se vê, ao lado de outros títulos de crédito como cheques, duplicatas, notas promissórias e, documentos de grande força creditícia como as hipotecas e as cédulas de crédito, a despesa condominial passou a figurar no rol dos chamados Títulos Executivos Extrajudiciais.
Estes Títulos representam débitos certos, líquidos e exigíveis pela lei, ou seja, despesas que não permitem discussão, com origem legítima e indiscutível, vencimento consumado, e exigibilidade total. Em outras palavras, estes títulos representam débitos que não admitem discussões acerca de sua origem, teor e constituição, respeitadas as exceções contidas em lei.
Com isso, os credores (Condomínios) poderiam passar a se valer da Ação de Execução, a mais temida entre os devedores, pois muito mais célere e “agressiva” pois, ao contrário da tradicional Ação de Cobrança, não precisa aguardar uma sentença transitada em julgada (contra a qual não cabem mais recursos) para poder ser executada e mirar a penhora de bens dos devedores.
As ações de execuções inclusive acabam ensejando o envio do nome do devedor Executado aos órgãos de restrição de crédito (como SERASA, por exemplo), uma vez que existem mecanismos de cooperação entre os Fóruns Cíveis e os mesmos. As consequências para o devedor são realmente pesadas.
E quais então seriam os óbices e os percalços a serem enfrentados doravante?
Apesar da despesa condominial ter sido equiparada no novo dispositivo aos títulos executivos, é evidente que a despesa condominial em sua essência não é despesa líquida e certa. O condômino devedor possui garantido por lei o direito de contestar o crédito que entender estar em desacordo com a realidade do Condomínio.
O boleto condominial não funciona como uma confissão de dívida, nos moldes do cheque ou da Nota Promissória, podendo ser amplamente questionado, debatido e dissecado em juízo pelo devedor que assim o desejar.
É importante também atentarmos para o fato de que a nova lei nada menciona acerca dos requisitos formais essenciais para a emissão de boleto bancário, isto é, qual o formato que o “novo boleto condominial executável” deveria seguir. Fica-se assim, sujeito o exercício deste direito, às milhares de variações caso a caso para emissão dos boletos, dependendo das peculiaridades de cada transação, de cada Administradora, de cada Síndico e de cada Condomínio.
Imaginemos então algumas situações corriqueiras do cotidiano dos condomínios verticais.
A titularidade do imóvel e a responsabilidade pelas quotas condominiais em atraso (se é quem consta no Cartório de Imóveis ou, se é o possuidor do imóvel com Instrumento Particular de Venda e Compra) é ponto certo a causar polêmica, pois como se sabe, a doutrina e jurisprudência não pacificaram ainda o tema.
Em posterior ação judicial, reconhecida a ilegitimidade do antigo proprietário (executado na nova forma), configurado estará seu direito a uma ação indenizatória (indenização por danos morais por abalo de crédito) em face do Condomínio. Em outras palavras, nada impede que o Condomínio se valha dos novos mecanismos de cobrança, porém deve-se ter a absoluta certeza de que erros quanto à titularidade da unidade condominial e/ou do cadastro condominial não ocorram.
Outro bom exemplo de discussão jurídica perigosa ao Condomínio é a da aprovação das contas do Sr. Síndico, pois se, ao final de um mandato as contas do dirigente condominial forem reprovadas e houver condôminos com despesas daquele mandato em Execução, certamente estes terão também direito de discutir a legalidade da mesma em seu nome e até mesmo, dependendo de cada caso, pleitear indenização por danos morais.
A recusa de contas de uma gestão poderá abrir caminho para que o devedor discuta a LIQUIDEZ e a CERTEZA dos valores que lhe estiverem sendo executados. O Poder Judiciário deverá se manifestar sobre a matéria brevemente, pois do contrário, incerteza jurídica será imensa.
Mas talvez a questão que mais venha causando debates no campo das cobranças condominiais à luz do novo Código de Processo Civil seja aquela das DESPESAS VINCENDAS, que durante o curso da Ação judicial também vão sendo inadimplidas pelo condômino devedor.
Na Ação de Cobrança, por sua natureza ampla, os juízes acolhem os pedidos do Condomínios para inclusão de todas as mensalidades abertas que se vencerem até o final do processo. Anda que o processo dure alguns anos, a conta final incluirá tudo o que se venceu pelo tempo que perdurou. Isso é benéfico pois evita o ajuizamento de diversas “ações de pequena monta”.
Já a Ação de Execução tem natureza restrita pois parte do pressuposto que a dívida é líquida, certa e exigível. Dessa forma, o título executivo (despesa Condominial) considerado “fechado” na data do ajuizamento da demanda não pode ser emendado, acrescido ou modificado com a vinda de novos vencimentos ao final do processo.
Certamente isso trará ao Condomínio a necessidade de ajuizar uma Ação de Execução nova a cada período de “x” meses sem pagamento, trazendo despesas e aumentando o número de ações aforadas no Poder Judiciário.
Ao nosso ver, é provável (e imprescindível) que nossos Tribunais ao enfrentarem esses casos, ao consolidarem a Jurisprudência nacional, tragam uma solução para este impasse, até mesmo autorizando excepcionalmente a inclusão das vincendas nestas execuções. Entretanto, o cenário atual de nossa Justiça não permite essa prática.
A isso tudo some-se ainda eventuais falhas de baixa de débitos no sistema bancário, documentos extraviados e outros problemas de ordem cotidiana, que hoje podem ser analisados e sanados sem maiores conseqüências, mas que com a Ação de Execução e seus efeitos agressivos contra os devedores, passarão a trazer consequências impiedosas aos Condomínios.
Equívocos escusáveis e sanáveis nas cobranças do dia-a-dia não mais serão admissíveis e ainda serão puníveis. A responsabilidade civil do Síndico e da Administradora aflorará mais do que nunca sobre atos ligados aos efeitos a Ação Executiva (penhora de bens, bloqueio de ativos, lançamento do nome dos devedores em cadastros de devedores, entre outros).
Por fim, nunca é de mais relembrar que estas novidades somente surtirão efeito se os Condomínios atualizarem suas convenções, adaptando-as ao Código Civil de 2.002, e já observando as reiteradas decisões do Superior Tribunal de Justiça.
O que se pode concluir é que o meio mais “seguro” de se cobrar cotas condominiais em atraso ainda é por meio da Ação de Cobrança, que, como desvantagem apresenta a maior morosidade para o credor.
Ademais, apesar de todas as cautelas e ressalvas quanto a equiparação das despesas de condomínio aos títulos executivos, talvez este tenha sido um grande passo inicial e preliminar para que estes dispositivos de exigência dos valores e aberto possam efetivamente ser manejados pelos credores com riscos mínimos.
Com a palavra, o Poder Judiciário.

* MARCELO VALLEJO MARSAIOLI - Advogado militante, inscrito perante a OAB/SP – Seção São Paulo - sob o número 153.852, graduado pela Faculdade Católica de Direito de Santos – UNISANTOS (1.997), pós-graduado “lato sensu” - Faculdade Católica de Direito de Santos – UNISANTOS. Graduação em Letras (Licenciatura em língua estrangeira) pela Universidade Católica de Santos – UNISANTOS (1.994). Professor Universitário na cadeira de Direito Empresarial no curso de Administração e Ciências Contábeis na UNISANTA desde 2.005. Coordenador da Comissão de Defesa do Consumidor para o triênio 2.013/2.015.

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